錢荒推高融資成本 房地產(chǎn)信托遭遇募資難

       我的一個(gè)客戶去銀行打算轉(zhuǎn)300萬元買信托，但銀行不放錢，說給他5千塊，讓他7月1日以后再轉(zhuǎn)賬。”一位信托公司的銷售人員向證券時(shí)報(bào)記者抱怨，這幾天銀行“錢荒”對新發(fā)行的信托產(chǎn)品的募資造成了困難。
　　最近，銀行一方面為了保持存款不讓客戶買信托產(chǎn)品，另一方面為了拉存款又加速推出大量高收益的短期理財(cái)產(chǎn)品。銀行“錢荒”不僅造成了股市的恐慌，也增加了人們對房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂，畢竟這是一個(gè)資金密集型行業(yè)。除了銀行貸款，房地產(chǎn)信托曾是受房企追捧的融資渠道之一。
　　那么“錢荒”對房地產(chǎn)信托的影響有多大，對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生哪些影響？對此，接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“錢荒”對房地產(chǎn)信托影響有限，缺乏自主銷售能力、依賴銀行理財(cái)客戶的通道類產(chǎn)品會有短期影響，但過了7月中下旬以后會有所緩解。中長期來看，優(yōu)化金融資源配置不是信貸的去地產(chǎn)化，而是推動(dòng)地產(chǎn)的去投資化，本次去金融杠桿正好給行業(yè)一個(gè)比較好的調(diào)整機(jī)會。
　　集合理財(cái)產(chǎn)品變相投入房地產(chǎn)市場
　　“最近，銀行類其他理財(cái)產(chǎn)品的收益高達(dá)6%~7%，已經(jīng)接近信托產(chǎn)品8%左右的收益率，信托產(chǎn)品確實(shí)受到影響，而且與其他理財(cái)產(chǎn)品相比，信托的風(fēng)險(xiǎn)相對較大。”廣發(fā)銀行北京分行一位負(fù)責(zé)理財(cái)產(chǎn)品的工作人員稱。
　　中原地區(qū)一家信托公司有關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)表示，“錢荒”對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品短期影響并不直接，因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托項(xiàng)目本身規(guī)模大的不多，單體規(guī)模僅幾個(gè)億，而且大部分銷售靠信托公司自己的營銷團(tuán)隊(duì)，不需要通過銀行認(rèn)購。但也不排除一些體量大的需要銀行參與合作的產(chǎn)品會受到影響。
　　“對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的影響還要看產(chǎn)品本身，好的房地產(chǎn)項(xiàng)目不愁錢，差的項(xiàng)目或是靠銀行理財(cái)通道的會很難過。”華東地區(qū)一家信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)說，缺乏自主銷售能力、依賴銀行理財(cái)客戶的通道類產(chǎn)品會有短期影響，過了7月中下旬以后會有所緩解。
　　“去年很多房地產(chǎn)項(xiàng)目資金緊張，上半年證監(jiān)會放松監(jiān)管，很多證券公司、基金公司成立了管理子公司，他們沒項(xiàng)目、沒資金、沒客戶，不具備鑒別能力，也沒有營銷團(tuán)隊(duì)，只能走銀行通道業(yè)務(wù)，這些集合理財(cái)產(chǎn)品變相投入房地產(chǎn)市場。”上述華東地區(qū)一家信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人說，信托公司的監(jiān)管一直很嚴(yán)，這讓信托公司今年上半年很難做，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)大、有爭議的項(xiàng)目卻被別人做了，很多爛的項(xiàng)目利率高、打擦邊球，助長了影子銀行泡沫?，F(xiàn)在流動(dòng)性形勢發(fā)生改變，之前預(yù)期下半年會放松流動(dòng)性而做的決策，在資金退潮后都需要付出代價(jià)。
　　上述中原地區(qū)一家信托公司有關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，銀行“錢荒”是短時(shí)間的，不會持續(xù)，隔夜拆借利率過高是非常態(tài)的，高成本吸金是不可能的。這次“錢荒”體現(xiàn)了央行的態(tài)度，即商業(yè)銀行高杠桿不符合政策導(dǎo)向，這是壓縮杠桿的過程。杠桿率下來后，市場融資成本會比過去稍高，屆時(shí)對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的影響，要看項(xiàng)目對成本的承受能力。不過，在他看來影響不大，“如果房地產(chǎn)都承受不了，那全社會融資更完了。”他說，信托業(yè)務(wù)是利率市場化的先鋒業(yè)務(wù)，未來的影響取決于資金成本、收益預(yù)期及經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期。
　　對于銀行“錢荒”對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的影響，中國信托業(yè)協(xié)會副會長王麗娟接受記者采訪時(shí)表示，協(xié)會也在關(guān)注這個(gè)問題，但現(xiàn)在不便評論。
　　中國信托業(yè)協(xié)會最新公布的2013年一季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托余額為7701.7852億元，占比9.40%。其中，今年累計(jì)新增信托項(xiàng)目中，房地產(chǎn)信托金額達(dá)1532.1699億元，占比為9.27%。另據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，上周發(fā)行的產(chǎn)品投資領(lǐng)域分布上，房地產(chǎn)信托仍然占據(jù)榜首，且占比較前一周有所上升，發(fā)行的56款產(chǎn)品中，有13款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，發(fā)行規(guī)模約為44.5億元，占總發(fā)行規(guī)模的42.82%。
　　房地產(chǎn)去杠桿有利緩解房價(jià)上漲壓力
　　銀行“錢荒”是否會沖擊房地產(chǎn)市場，大幅提高房企融資成本？對此，中信證券 房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰認(rèn)為，央行的意圖不是壓縮社會流動(dòng)性總量，而是引導(dǎo)資金流向，規(guī)范金融秩序，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費(fèi)。優(yōu)化金融資源配置不是信貸的去地產(chǎn)化，而是推動(dòng)地產(chǎn)的去投資化，遏制在供給過剩城市，金融資源的無效配置，同時(shí)有效刺激保障性住房、棚戶區(qū)改造、中小戶型普通商品住宅的建設(shè)，滿足居民首套房和合理的消費(fèi)升級需求。
　　陳聰認(rèn)為，并不是所有房企都是流動(dòng)性格局生變過程中的受害者。上半年拿地保守，銷售積極的企業(yè)，具備固有融資渠道優(yōu)勢的企業(yè)，反而將在優(yōu)化金融資源配置的改革中受益。而一些融資能力較弱，拿地比較輕率的中小公司，有可能在未來半年內(nèi)受到?jīng)_擊。他認(rèn)為，流動(dòng)性緊張會逐步推高房企的融資成本，但行業(yè)的這種去杠桿是逐漸和良性的，恰好配合行業(yè)去存貨的過程。
　　克爾瑞（中國）分析師戴成路認(rèn)為，“錢荒”在短時(shí)期內(nèi)確實(shí)會使房企碰到一定的融資困難，所以需要暫時(shí)調(diào)整企業(yè)運(yùn)營策略，減緩擴(kuò)張拿地，養(yǎng)精蓄銳。
　　“一線及近半二線城市住宅用地供應(yīng)速度跟不上人口增長的速度。若土地供應(yīng)難以釋放或制度調(diào)節(jié)不到位，上述城市的房價(jià)持續(xù)上漲仍是趨勢。本次去金融杠桿正好給行業(yè)一個(gè)較好的調(diào)整機(jī)會，也將緩解一二線城市的供需矛盾。”中投證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李少明認(rèn)為，在預(yù)期資金成本上升、大量需求上半年已釋放的背景下，下半年購房需求走低是大概率事件，房價(jià)上漲壓力緩解。他預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)成交量開始縮量，四季度增速明顯下降，局部城市和地區(qū)四季度可能現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，幅度在5%左右。負(fù)債過高的房企毛利可能下滑2~3個(gè)百分點(diǎn)。
　　在中金公司房地產(chǎn)分析員寧靜鞭看來，對房地產(chǎn)業(yè)過于悲觀沒有必要，因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)“防御性”行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)投資還在20%以上，是短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)唯一的穩(wěn)定器，政府近期也難以承受行業(yè)投資的失速。而在6月19日的國務(wù)院常務(wù)會議上重申“支持居民家庭首套自住購房信貸需求，并支持保障性安居工程建設(shè)”，也將對后期央行信貸操作和行業(yè)“剛需”正常釋放產(chǎn)生積極影響。

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