冶建企業(yè)歷經(jīng)轉(zhuǎn)型發(fā)展，已經(jīng)普遍涉足房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，或直接開發(fā)項目，或承攬商業(yè)地產(chǎn)、保障性住房建設(shè)工程。房地產(chǎn)市場走勢與冶建企業(yè)密切相關(guān)，房價漲跌直接影響企業(yè)經(jīng)營狀況和業(yè)績。
　　去年以來，以深圳、上海為代表的一線城市房價快速上漲并逐漸蔓延到部分二線城市，引發(fā)政府出臺政策進(jìn)行調(diào)控，而與這些城市房地產(chǎn)市場熱火朝天景象形成鮮明對比的是，三、四線城市普遍在艱難去庫存，部分城市房價仍未止跌。
　　展望未來，冶建企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還有“淘金”機(jī)會嗎？
　　據(jù)統(tǒng)計，2015年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%，相比發(fā)達(dá)國家70%以上城鎮(zhèn)化率差距較大。按照“十三五”規(guī)劃，到2020年我國城鎮(zhèn)化率提高到60%左右，預(yù)計新增城鎮(zhèn)人口5300余萬人，超過目前北京和上海人口總和。新增城鎮(zhèn)人口必然釋放出大規(guī)模的置業(yè)需求。與此同時，現(xiàn)有房屋中，大量上世紀(jì)建造的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，戶型單一，居住環(huán)境差，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也將產(chǎn)生大量置換改善性需求?？梢灶A(yù)計，未來數(shù)年，房地產(chǎn)市場需求依然旺盛。但從這一輪房價上漲的表現(xiàn)來看，全國房地產(chǎn)市場“山河一片紅”的普漲格局一去不復(fù)返，各城市之間將出現(xiàn)嚴(yán)重分化。冶建企業(yè)要搶抓市場機(jī)遇，必須開展深入研究，具有前瞻性地分析具體城市和項目，有選擇性地拓展業(yè)務(wù)。
　　房價漲跌是供需關(guān)系的體現(xiàn)，當(dāng)供不應(yīng)求時，價格便會上漲。研判房地產(chǎn)市場機(jī)遇和未來走勢，必須從影響房價的“供給”和“需求”雙側(cè)進(jìn)行研究。從“供給側(cè)”來看，應(yīng)結(jié)合每個城市的具體情況進(jìn)行分析。
　　一是研究住房庫存和去化周期。這一輪房價快速上漲的城市，典型的共同特征是庫存少，去化周期短，在政策、信貸等多方面利好刺激樓市回暖的情況下，供需不平衡的矛盾迅速暴露出來，房價開始上漲。隨后，房產(chǎn)中介、資金杠桿和媒體報道的助推，買賣雙方的心理對比迅速發(fā)生變化，買方加速入場，賣方惜售或違約，進(jìn)一步加劇供需矛盾造成市場緊張，房價一浪接一浪加速上揚(yáng)。三、四線城市受政策影響也出現(xiàn)回暖跡象，但囿于庫存高企，成交量適度放大無法撼動巨大的存量，由此導(dǎo)致此輪房價上漲形成“冰火兩重天”的景象。應(yīng)當(dāng)說，一個城市房地產(chǎn)市場短期的走勢，首先取決于其庫存、去化周期和土地供應(yīng)量。
　　二是研究城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局。同一座城市，不同區(qū)域的房價漲幅相差甚遠(yuǎn)，這與城市規(guī)劃和區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局密切相關(guān)。近期蘇州樓市漲幅超深圳，其領(lǐng)漲區(qū)域便是產(chǎn)業(yè)聚集的蘇州工業(yè)園區(qū)板塊。北京每開通一條地鐵線路或設(shè)立一所優(yōu)質(zhì)中小學(xué)校，就能帶動沿線或周邊房價大幅上漲。北京通州確定為行政副中心后，盡管實行最嚴(yán)限購，但依然領(lǐng)漲北京房價。
　　三是研究地方政府管控思路。政府掌控土體供應(yīng)和調(diào)控政策，是影響房價的重要因素。除國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)控外，各地方政府管理房地產(chǎn)業(yè)的思路也存在差異。如重慶借鑒新加坡的一些做法，構(gòu)建和完善住房保障體系，并試點地票制度加大土地供應(yīng)，供需總體保持平衡，過去5年房價僅上漲12%，遠(yuǎn)低于國內(nèi)同期20%的平均漲幅。合肥多年來嚴(yán)守每年新增450萬平方米地面面積的供地計劃，即使在全國市場瘋漲的2013年也沒有突破，土地供應(yīng)有限，2015年受政策刺激住房市場供不應(yīng)求，銷售火熱，庫存緊張。
　　從“需求側(cè)”來看，住房用于滿足人們的基本居住需要，其購買需求由居民的“購買意愿”和“購買能力”決定。研究一個城市住房總體需求量，應(yīng)重點研究城市的發(fā)展?jié)摿腿丝跔顩r。
　　一是研究城市的功能定位和區(qū)域位置。本輪房價上漲區(qū)域特征明顯，由京滬深一線城市逐步蔓延到區(qū)域中心的二線城市和一線城市周邊。這些城市集聚了國內(nèi)或者區(qū)域內(nèi)重要資源，居民儲蓄高，強(qiáng)大的購買力推動了房價上漲。著眼未來，城市的拓展將呈現(xiàn)城市群、城市帶的發(fā)展趨勢，總的來看，京津冀、長三角、珠三角以及一些區(qū)域城市群的發(fā)展?jié)摿^大。
　　二是研究城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r直接影響居民的就業(yè)和收入，決定居民的購買力。一個城市如果聚集了高精尖產(chǎn)業(yè)，企業(yè)創(chuàng)新能力強(qiáng)，利潤率高，發(fā)展?jié)摿Υ螅用袷杖敫?，住房購買力相對強(qiáng)。反之，如果城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為夕陽產(chǎn)業(yè)，員工收入偏低，發(fā)展后勁不足，人才吸引力差，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展便會受到拖累。如美國曾經(jīng)十分輝煌的城市底特律單一汽車產(chǎn)業(yè)衰落后，房價一落千丈，甚至出現(xiàn)了“1雙鞋抵2套房”的情況。國內(nèi)煤都鄂爾多斯GDP曾趕超香港，房價從2006年開始3年時間漲了近6倍，直逼“北上廣”，2011年后煤炭量價狂跌，樓市神話一夜破碎，至今依然低迷。因產(chǎn)業(yè)單一或嚴(yán)重依賴自然資源導(dǎo)致城市發(fā)展?jié)摿Σ蛔?，房價持續(xù)低迷的城市比比皆是，如浙江溫州、河北唐山、江西景德鎮(zhèn)、湖北黃石、甘肅玉門和陜西神木等。
　　三是研究人口結(jié)構(gòu)和流動情況。我國已整體進(jìn)入老齡化社會，但各個城市的人口結(jié)構(gòu)存在差異，這對住房產(chǎn)品類型的需求影響較大。深圳、蘇州、昆山等城市通過發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)迅速崛起，吸引了大量外地創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的年輕人，住房剛性需求和投資需求大，而一些人口結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定的城市，住房的改善性需求占比相對較高。城市人口基數(shù)和流動狀況也是影響房價走勢的原因，人口基數(shù)大、長期凈流入的城市，有利于房價保持堅挺和上漲，人口基數(shù)小、長期凈流出則不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
　　按照“十三五”規(guī)劃綱要目標(biāo)，2020年城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番。伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，居民可支配收入和支付能力將大大提高，未來適度寬松的貨幣政策也有利于人們不斷改善居住環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)告別“黃金”十年，進(jìn)入“白銀”時代依然值得期待。面對市場潛力，冶建企業(yè)唯有加強(qiáng)對影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各方面因素的研究，才能不斷提升“淘金”的本領(lǐng)和技能。